Annahmen zur Finanzierung

Grundsätzlich kann sich ihre Finanzierung aus Eigenkapital und bis zu 6 unterschiedlichen Darlehen zusammensetzen (ohne das zusätzliche (optionale) Tilgungsauffangdarlehen).

Gesamtkapitalbedarf

Zu Beginn des Abschnitts Finanzierung auf dem Blatt "Annahmen" wird der Finanzierungs- bzw. Kapitalbedarf festgelegt. Dieser besteht in aller Regel aus den Gestehungskosten, die weiter oben (auf Basis ihrer Eingaben) ermittelt wurden. Bei Bedarf ist es möglich, eine beliebige Finanzierungsreserve manuell zu ergänzen. Dies kann u.U. erforderlich sein, wenn Sie lange Planungs- und Bauphasen geplant haben, in denen bereits signifikante Kosten entstehen. In der Mehrzahl der Fälle sind hier allerdings keine zusätzlichen Eingaben erforderlich und Sie können sich auf die Finanzierung der Gestehungskosten fokussieren.

Eigenkapital (EK)

Wie bei den Ausführungen zur Finanzierungskaskade erläutert, erfolgt die Finanzierung nach einer vorgegebenen Reihenfolge. Hinsichtlich des Eigenkapitals haben Sie die Möglichkeit die Reihenfolge zu beeinflussen, indem Sie entscheiden, ob das EK vorrangig oder erst nach den Darlehen zur Finanzierung eingesetzt werden soll (siehe Screenshot unten). In aller Regel verlangen Banken den vorrangigen, mindestens gleichrangigen Einsatz von EK. In einem zweiten Schritt können Sie das maximale EK begrenzen. Nur wenn diese Option (mit "JA") ausgewählt wird, kann darunter ein entsprechender Maximalbetrag vorgegeben werden. Außerdem haben Sie dann zusätzlich die Möglichkeit vorzugeben, ob der eingetragene Eigenkapitalbetrag vollständig im 1. Planmonat zufließen soll (unabhängig vom tatsächlichen Kapitalbedarf). Damit lassen sich bspw. Finanzierungsszenarien abbilden, bei denen zu Beginn vorhandenes oder eingesammeltes EK direkt in das Projekt fließt (z.B. bei speziellen Zweckgesellschaften (=SPV)).

Wann es sinnvoll sein kann das EK nicht zu begrenzen

Grundsätzlich sind zwei Fälle sinnvoll, bei denen das EK nicht begrenzt wird, die Auswahl also auf "NEIN" steht.

Haben sie bspw. ihr Projekt (bis auf die Finanzierung geplant) können Sie mit der Einstellung EK vorrangig und ohne Begrenzung dafür sorgen, dass jeglicher Kapitalbedarf direkt auf der ersten Stufe in der Finanzierungskaskade über EK gedeckt wird. Auf diese Weise sehen Sie jederzeit den exakten Finanzierungsbedarf, egal welche Änderungen Sie bei den Modellannahmen vornehmen (außer denen zur FK-Finanzierung).

Eine zweite sinnvolle Anwendung das EK nicht zu begrenzen ist die Kombination mit der Einstellung EK nachrangig (also EK vorrangig einsetzen auf "NEIN"). Dies sorgt dafür, das jeglicher Kapitalbedarf der durch die geplanten Darlehen nicht gedeckt werden kann am Ende durch EK aufgefangen wird. Dies kann allerdings dazu führen, dass je nach Timing und Einstellungen bei den Darlehen der EK-Bedarf höher ausfällt, als bei idealer Strukturierung nötig. Auf jeden Fall kommt es mit diesen Einstellungen nicht zu einer Unterfinanzierungsmeldung, da ja unbegrenzt durch EK aufgefüllt wird

Schließlich ist es möglich zu erzwingen, dass der maximal zur Verfügung stehende Eigenkapital-Betrag (siehe Screenshot oben) vollständig im 1. Planmonat zufließt, d.h. zur Verfügung steht. Wird diese Option gewählt, spielt der tatsächliche Kapitalbedarf keine Rolle. D.h. auch wenn eigenlich weniger Kapital erforderlich wäre, fließt der vorgegebene Betrag in Monat 1 ein.

Für die einzelnen Darlehensbeträge (nicht die Details der Darlehen wie Zinssatz, Laufzeit, Tigungstyp etc.) besteht die Möglichkeit diese detailliert bei den Darlehen selber zu planen oder vereinfachend eine quotale Planung vorzunehmen.

Die quotale Planung ist nur möglich, wenn zuvor weiter oben das maximale EK begrenzt wurde (andernfalls erhalten Sie automatisch eine Hinweismeldung). Das Tool ermittelt dann basierend auf dem Gesamtkapitalbedarf abzüglich ihres maximalen Eigenkapitals den erforderlichen Fremdkapitalbedarf (siehe Screenshot unten). Diesen können Sie dann auf die bis zu 6 Darlehen prozentual aufteilen.

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(Anm.: Die Namen/Bezeichnungen der Darlehen können Sie bei den Detailvorgaben individuell für jedes Darlehen definieren.)

Die auf diese Weise ermittelten Zielwerte können von den tatsächlichen Darlehensbeträgen leicht abweichen, weil ggf. je nach ihren Einstellungen bei den Darlehen Gebühren mitfinanziert werden und die Beträge auf "gerade" Darlehenssummen gerundet werden (es wird immer auf den nächsten 5.000 EUR Betrag aufgerundet). Die tatsächlichen Darlehensbeträge werden in der Spalte rechts daneben ausgewiesen (= IST). Diese ändern sich aber ggf. noch, sobald Sie die Feineinstellungen weiter unten bei den einzelnen Darlehen vornehmen.

Wird "Detaillierte Planung" ausgewählt, kann der ganze Abschnitt übersprungen werden (automatisch schraffiert dargestellt) und direkt mit der Detailplanung der einzelnen Darlehen weiter unten fortgefahren werden.

Im Abschnitt "Darlehen 1 bis 6" werden die Detailvorgaben für die verschiedenen Kredite gemacht. Dabei sind der Aufbau und die Funktionsweise von Darlehen 1 bis 5 identisch und werden hier nur einmal exemplarisch erläutert. Zwei Besonderheiten:

1.Für die Darlehen 1 bis 5 können Sie im Fall einer KfW-Finanzierung auch sog. "Tilgungszuschüsse" berücksichtigen. Ein Tilgungszuschuss ist ein Zuschuss der KfW, der die Tilgungssumme eines Kredits reduziert. Die KfW gewährt den Zuschuss im Rahmen ausgewählter Förderkredite zur Sanierung von Energieeffizienzhäusern. Um diese finanzielle Unterstützung zu erhalten, müssen Sie die Erfüllung bestimmter Energiespar-Kriterien nachweisen (siehe Webseiten der KfW). Im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien wird der Erhalt (Höhe und Zeitpunkt) des Tilgungszuschusses auf dem Blatt "Finanzierung" (im oberen Bereich) geplant. Da der Betrag automatisch zeitgleich zur Tilgung eingesetzt wird, also beim jeweiligen Darlehen wieder abfließt, handelt es sich modelltechnisch um einen durchlaufenden Posten, der sich liquiditätswirksam nur in sofern auswirkt, als dass sich durch die dann geringere Restschuld auch die weiteren Zinszahlungen verändern.

2.Für Darlehen 6 kann eine sog. Ziehungsphase vorgegeben werden, so dass sich die Funktionsweise minimal unterscheidet. Die Unterschiede werden am Ende dieses Abschnitts erläutert.

Darlehen 1 bis 5

Der Screenshot unten zeigt den ersten Teil der Einstellungsmöglichkeiten beispielhaft an Darlehen 1. Die von ihnen definierte Bezeichnung für das Darlehen wird im gesamten Modell mitgeführt und erleichtert das Verständnis der Übersichten (wie bspw. Bilanzen oder Finanzierung). Sofern, wie im Beispiel, bei den Strukturierungsannahmen "quotal" gewählt wurde, ist hier kein Darlehensbetrag mehr zu definieren, sondern dieser kommt automatisch von oben (siehe Hinweise rechts im Screenshot). Sofern detaillierte Planung gewählt wird, ist der Darlehensbetrag in der dann nicht mehr schraffierten Zelle einzutragen.

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Sollen die weiter unten definierten Gebühren mitfinanziert werden, wählen Sie bei der entsprechenden Eingabezelle "JA". Der Darlehensbetrag mit Gebühren wird automatisch auf die nächsten 5.000 aufgerundet, damit keine "krummen" Darlehensbeträge entstehen. Aus diesem Grunde erscheinen im Screenshot-Beispiel hier 510.000 statt der eigentlichen 508.750 EUR (500k + 8,75k Gebühren).

Das Datum der Auszahlung bestimmt, wann ihnen der Darlehensbetrag zufliest. Die Darlehenslaufzeit ist in Jahren einzugeben und bestimmt die Dauer des Darlehens. Den Zusammenhang zwischen Auszahlungszeitpunkt, (optionaler) tilgungsfreier Zeit (kann weiter unten vorgegeben werden) Rückzahlungsphase und Gesamtdarlehenslaufzeit verdeutlicht die folgende schematische Abbildung.

Die Vorgabe einer Verzinsung sowie etwaiger Gebühren schließen den ersten Teil der Eingaben ab. Bei den Gebühren können entweder prozentuale (bezogen auf den Darlehensbetrag) oder absoulte Vorgaben gemacht werden. Nur eine Variante ist pro Zeile möglich.

Im nächsten Schritt sind verschiedene Vorgaben zur Tilgungsvariante bzw. zur Rückzahlung möglich (vgl. Screenshot unten). Die Eingabe einer tilgungsfreien Zeit ist optional. Zinsen fallen in der tilgungsfreien Zeit natürlich dennoch an. Beim Zinszahlungs- bzw. Tilgungsintervall kann aus dem Dropdown-Menu zwischen monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich gewählt werden. Als Tilgungs- bzw. Darlehenstypen besteht Auswahlmöglichkeit zwischen den 5 Optionen: Annuität (kompl.), Annuität (%-Satz), Tilgungsdarlehen (%-Satz), Tilgungsdarlehen (kompl.) und Endfällig.

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Der Zusatz "kompl." bei den oben genannten Varianten steht für "komplett" und signalisiert, dass bei Auswahl dieser Typen eine vollständige Tilgung innerhalb der eingestellten Laufzeit berechnet wird. Bei der Auswahl "Annuität (%-Satz)" können weiter unten in den dann nicht mehr schraffierten Eingabefeldern weitere Vorgaben zur Höhe der Annuität gemacht werden (wahlweise als Prozentbetrag von Darlehenshöhe oder als absoluter Betrag). Bei der Auswahl "Tilgungsdarlehen (%-Satz)" kann weiter unten in dem dann nicht mehr schraffierten Eingabefeld ein Prozentsatz vom Darlehensbetrag eingetragen werden. Dieser Betrag wird dann pro Jahr getilgt (ggf. je nach Auswahl aufgeteilt auf Monate, Quartale etc.).

Optional besteht die Möglichkeit, das Darlehen vollständig in einem frei einstellbaren Monat zu tilgen (siehe rote 1 in Screenshot oben). Dies kann bspw. sinnvoll sein, wenn eine Um- bzw. Refinanzierung dargestellt werden soll und das neue Darlehen andere Konditionen hat. Dabei sind zwei Dinge zu beachten: 1. Bei der Wahl des Zeitpunktes muss immer der 1. Tag eines Monats eingegeben werden 2. Solange Sie nicht genügend Liquidität haben wird solange eine Fehlermeldung erscheinen, bis Sie das neue Refinanzierungsdarlehen geplant haben. Der Mittelzugang sollte dann in etwa dem ausgewiesenen Tilgungsbetrag entsprechen.

Die Kontrollzelle bei der Annuitäten-Tilgung (siehe rote 2 in Screenshot oben) weist Sie darauf hin, wenn aufgrund ihrer Einstellungen die Zinszahlungen höher sind als die Annuität. D.h. die Annuität ist nicht mal in der Lage nur die Tilgungen zu leisten (geschweige denn zusätzliche Tilgungen, wie eigentlich üblich). Sie sollten/müssen dann die jeweiligen Darlehensannahmen entsprechend anpassen.

Darlehen 6

Dieses Darlehen unterscheidet sich von den Darlehen 1 bis 5 lediglich durch die Möglichkeit, eine beliebige Ziehungsphase definieren zu können. Nur innerhalb dieses Zeitraumes wird das Darlehen "gezogen" und auch nur dann wenn zusätzlich 1. überhaupt Kapitalbedarf besteht und 2. der Maximalbetrag noch nicht erreicht wurde.

Die folgende schematische Abbildung verdeutlicht das Grundprinzip, insbesondere was die Darlehenslaufzeit angeht. Diese startet nämlich immer erst nach der Ziehungsphase, weil erst dann der Gesamtdarlehensbetrag bekannt ist.

Die Ziehungsphase muss mindestens einen Monat (1 Monat) lang sein.

WICHTIG: Es ist zentral zu verstehen, dass der Darlehensbetrag (unabhängig ob quotal zugewiesen od. direkt vorgegeben) ein Maximalbetrag ist. Darlehen 6 wird nur abgerufen (= gezogen) wenn gleichzeitig (in der Ziehungsphase) auch tatsächlich Kapitalbedarf besteht und dieser Gesamt- bzw. Maximalbetrag in den Vorperioden noch nicht erreicht wurde. Es wird immer genau so viel gezogen, dass eine Unterdeckung in dem jeweiligen Monat ausgeschlossen wird (nicht mehr). Damit eignet sich dieses Darlehen am Ende der Finanzierungskaskade auch hervorragend, um eine "atmende" Finanzierung abbilden zu können, da sich der Darlehensbetrag (bei entsprechenden Grundeinstellungen) immer genau an den tatsächlichen Kapitalbedarf anpasst.

Das Excel-Finanzplan-Tool Immobilien ermöglicht bei den Darlehen automatisierte Sondertilgungen, deren Höhe abhängig ist, von der zur Verfügung stehenden Liquidität. Die Grundeinstellungen für Sondertilgungen finden sich auf dem Blatt "Annahmen", oberhalb der Einstellungen zum Tilgungsauffangdarlehen (= Kontokorrent-Darlehen). Nach der Aktivierung muss zunächst ein Darlehen per Dropdown ausgewählt werden, bei dem die Sondertilgungen durchgeführt werden sollen. Die Bezeichnungen in der Auswahlliste entsprechen denen von ihnen vorgegebenen Darlehensbezeichnungen. Sollte Sie im Nachhinein nochmal die Bezeichnung des hier ausgewählten Darlehens verändern, muss die Auswahl wiederholt werden, allerdings weist eine Hinweis- bzw. Fehlermeldung Sie darauf hin, das der ausgewählte Name in diesem Fall nicht existiert.

Anschließend kann vorgegeben werden, wieviel Prozent des frei verfügbaren Liquidität für die Sondertilgung maximal verwendet werden soll und ab wann (Modellmonat) frühestens mit den Sondertilgungen begonnen werden soll (vgl. Screenshot unten).

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In den Übersichten für die Darlehen (d.h. "Übersicht 04" und "Übersicht 05") werden die Sondertilgungen separat dargestellt und in ihrer Gesamthöhe nochmals (in der dynamischen Überschrift des jeweiligen Darlehens) ausgewiesen.

Bei Bedarf kann auch ein sog. Tilgungsauffangdarlehen geplant werden. Dieser entspricht von seiner Funktionsweise einem klassischen Kontokorrentkredit. Bei den Annahmen sind für das Tilgungsauffangdarlehen lediglich die maximale Höhe sowie der Zinssatz vorzugeben. Können Sie nicht auf ein Tilgungsauffangdarlehen zurückgreifen, geben Sie einfach in das Eingabefeld "Kontokorrentlinie (maximal)" eine Null ein oder lassen es leer.

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Normalerweise sollte ein Kontokorrent wegen seiner hohen Kosten (= hoher Zinssatz) bei vorhandener Liquidität möglichst komplett zurückgeführt werden. In der Standardeinstellung (Wenn möglich KK komplett abbauen? => "JA") macht das Modell dies automatisch (siehe Box "Gut zu wissen" weiter unten). Wollen Sie aus irgendeinem Grund, dass eine bestimmte KK-Höhe trotz der hohen Zinsbelastung erhalten bleibt, wählen Sie hier "NEIN" und tragen weiter rechts einen zulässigen Restbetrag ein, ab dem der KK nicht weiter zurückgezahlt werden soll.

Das Feld zur tatsächlichen Inanspruchnahme ist lediglich eine Information aus dem Blatt "Finanzierung" und gibt ihnen einen schnellen Hinweis, wie hoch die maximale Inanspruchnahme ist. Auf diese Weise können Sie direkt erkennen, ob das Tilgungsauffangdarlehen überhaupt benötigt wird und wie viel Spielraum (Reserve) Sie ggf. noch haben.

Der letzte Abschnitt auf dem Blatt "Annahmen", vor den abschließenden Integritäts- und Fehlerprüfungen bezieht sich auf die Ermittlung des sog. Beleihungswertes (BW). Dieser wiederum wird benötigt, um bei den Kennzahlen den sog. Beleihungs- bzw. Finanzierunngsauslauf zu ermitteln.

Dabei ist der Beleihungswert der Betrag, den der Darlehensgeber (i.d.R. eine Bank) im Falle einer Versteigerung oder einer Veräußerung mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie (auch in späteren Jahren) erhält. Dieser Wert spielt i.d.R. bei der maximalen Darlehenshöhe bzw. den Sicherheiten, welche sich die Bank einräumen lässt eine Rolle. Der Beleihungswert entspricht nicht der Kaufsumme oder den Bau- bzw. Gestehungskosten. Vom aktuellen Wert der Immobilie wird ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Daher ist der Beleihungswert grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis. Er darf rechtlich gesehen auch nicht über dem Verkehrswert für die Immobilie liegen. Dies ist im § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) geregelt. Die Berechnungen der Bank liegen in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises bzw. der Gestehungskosten.

Wie der folgende Screenshot zeigt, kann im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien der prozentuale Abschlag vorgegeben werden. Der Beleihungswert (BW) wird dann entsprechend berechnet und ausgewiesen.

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Der Beleihungsauslauf (= Finanzierungsauslauf) wiederum ist eine Kennzahl in Prozent, die das Verhältnis zwischen dem/den aufgenommenen Darlehen (also der Höhe der Fremdkapitalfinanzierung) und dem Beleihungswert (s.o.) angibt. Sie finden den Wert bei den Kennzahlen auf dem Blatt "Übersicht 02". Anhand dieser Prozentzahl legen die Banken i.d.R. die Zinshöhe für die Darlehen fest. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist im Allgemeinen der Sollzins des Kredites.