Allgemeine Fragen

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Im Immobilienbereich gibt es zahlreiche verschiedene Kennzahlen, die noch dazu, trotz identischer Bezeichnung, je nach Modellersteller oft unterschiedlich ermittelt werden. Aus diesem Grunde sollte man sich immer die jeweilige Definition der Kennzahlen ansehen, um deren Aussagekraft für Investitions- oder Desivestitionsentscheidungen richtig einschätzen zu können. Im Folgenden werden einige der wichtigsten Kennzahlen erläutert, die im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien berechnet bzw. verwendet werden. Dabei werden neben der eigentlichen Berechnungsformel auch die wesentlichen Vor- und Nachteiler der einzelnen Kennzahlen aufgeführt.

Bruttoanfangsrendite (BAR)

Berechnungsformel:

Erläuterung

Die Bruttoanfangsrendite ist die einfachste Renditekennzahl, da sie lediglich die Vertragsmiete mit dem Kaufpreis in Relation bringt. Es geht um die Betrachtung dessen, was vertraglich vereinbart ist. Außer­ordentliche Erlösminderungen (z. B. Mieter-Incentives, Mietrückstände) bzw. Mietsteigerungen werden nicht berücksichtigt.

Brutto-Vervielfältiger (= Brutto-Multiplikator)

Berechnungsformel:

Erläuterung

Als Kehrwert zur Bruttoanfangsrendite (BAR) ist der Bruttomultiplikator einfachste Form eines Verviel­fältigers, da er lediglich den Quotienten aus Kaufpreis zu jährlicher Vertragsmiete ermittelt. Es wird also das Vielfache des Jahresrohertrags einer Immobilie angegeben, um somit auf den Kaufpreis oder Wert zu gelangen. Auch hier geht es wieder um die Betrachtung dessen, was vertraglich vereinbart ist, so dass außerordentliche Erlösminderungen (z.B. Mieter-Incentives, Mietrückstände) bzw. Mietsteige­rungen nicht berücksichtigt werden.

Vor- und Nachteile: siehe Bruttoanfangsrendite (BAR)

Netto-Anfangsrendite (NAR)

Berechnungsformel:

Erläuterung

Die Nettoanfangsrendite stellt eine Erweiterung der Bruttoanfangsrendite um die Berücksichtigung nicht umlagefähiger Betriebskosten sowie der Erwerbsnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision etc.) dar. Außerordentliche Erlösminderungen (z. B. Mieter-Incentives, Mietrückstände) werden nicht berücksichtigt.

Netto-Vervielfältiger (= Netto-Multiplikator)

Berechnungsformel:

Erläuterung

Als Kehrwert zur Nettoanfangsrendite (NAR) ermittelt diese Kennzahl den Quotienten aus Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten zur jährlichen Jahresnettomiete (IST) abzüglich nicht umlagefähiger Bewirt­schaftungskosten. Außerordentliche Erlösminderungen (z. B. Mieter-Incentives, Mietrückstände) bzw. Erlössteigerungen werden nicht berücksichtigt.

Der Netto-Multiplikator stellt somit auch eine Erweiterung des Brutto-Multiplikators um die Berücksich­tigung nicht umlagefähiger Betriebskosten sowie der Erwerbsnebenkosten dar.

Vor- und Nachteile: siehe Nettoanfangsrendite (NAR)

Bruttosollrendite

Berechnungsformel:

Erläuterung

Analog zur Bruttoanfangsrendite (BAR) wird hier lediglich die Jahresmiete (allerdings bei angenom­mener Vollvermietung) durch den Kaufpreis geteilt, um so die Bruttosollrendite zu ermitteln.

Brutto-Soll-Multiplikator

Berechnungsformel:

Erläuterung

Als Kehrwert zur Bruttosollrendite gibt diese Kennzahl ein Vielfaches der Jahresnettomiete (Soll) an. Vor- und Nachteile: siehe Bruttosollrendite.

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