Ermittlung und Deckung Kapitalbedarf

Die Ermittlung des Kapitalbedarfes erfolgt im oberen Teil auf dem Blatt „Finanzierung“ unter dem Abschnitt „Cash vor Finanzierung“ (siehe Screenshot). Dabei werden alle Ein- und Auszahlungen der jeweiligen Periode automatisch saldiert. Am Ende dieser Berechnung wird ggf. noch der Cashbestand (Kontostand) aus der Vorperiode hinzugerechnet, da dieser den „externen“ Kapital- bzw. Finanzierungsbedarf reduziert.

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Hinweis: Im Rahmen von allen Liquiditätsbetrachtungen wird im gesamten Excel-Finanzplan-Tool Immobilien für Auszahlungen stets ein negatives Vorzeichen verwendet. Einzahlungen hingegen werden positiv dargestellt. Auf diese Weise ist leicht erkennbar, ob liquide Mittel ab- oder zufließen. Dies erleichtert nebenbei die formeltechnische Ermittlung von Zwischensummen, da die Werte in diesem Fall einfach nur addiert werden müssen.

Der Abschnitt "2. Finanzierung" beginnt mit dem zu finanzierenden Betrag pro Periode/Monat (siehe Screenshot unten). Sofern der Betrag "Cash vor Finanzierung" von oben negativ ist, entspricht dies dem zu finanzierenden Betrag. Falls "Cash vor Finanzierung" positiv ist, muss nichts finanziert werden und die Zeile weist eine Null aus (siehe bspw. Periode 5 (also Mai 2021) folgende im Screenshot-Beispiel).

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Neben den den Miet- und Pachteinnahmen, die im oberen Teil berücksichtigt werden, stehen zur Deckung des ermittelten Kapitalbedarfes im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien insgesamt neben Eigenkapital noch bis zu 7 verschiedene Darlehen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um die identisch aufgebauten Darlehen 1 bis 5, das Darlehen 6 (mit Ziehungsphase) sowie 7. das (optionale) Tilgungsauffangdarlehen (Erläuterungen zur Verwendung und Planung der Darlehen finden Sie hier).

Hilfreiche Hinweis- und Fehlermeldungen zur Optimierung der Finanzierung

Auf dem Blatt "Finanzierung" sind Hinweise und Fehlermeldungen integriert, um ihnen die Arbeit bei der Sicherstellung einer optimalen Finanzierung zu erleichtern. Diese erscheinen nur in bestimmten Fällen und sollen hier kurz vorgestellt werden.

Eine häufige Fehlermeldung nach Abschluss ihrer Planungen und vor Optimierung der Finanzierungsannahmen  ist der Hinweis, dass in einer oder mehreren Perioden der Kontostand nach Finanzierung negativ ist, sie also noch Kapitalbedarf haben, der mit den aktuellen Vorgaben nicht gedeckt werden kann.

Diese Fehlermeldung, im Screenshot oben exemplarisch dargestellt, wird automatisch über die Fehlerkontrollen auf dem Blatt "Annahmen" auf die Masterfehlerkontrolle in die Kopfzeile jeden Blattes verlinkt, so dass diese auf jedem Blatt des Tools sichtbar ist. Diese Fehlermeldung (Cash < 0) muss nach Eingabe der verschiedenen Möglichkeiten in Abschnitt "2. Finanzierung" verschwinden. Möglichkeiten sind (neben einer Erhöhung der Miet- und Pachteinnahmen bzw. Verminderung von Kosten) eine Erhöhung des verfügbaren Eigenkapitals auf dem Blatt "Annahmen" oder Veränderungen bei den einzelnen Darlehen (ebenfalls zu finden auf dem Blatt "Annahmen").