Mit dem Excel-Finanzplan-Tool Immobilien können auch Investitionen während der Vermietungsphase geplant werden. Dabei kann es sich bspw. um Modernisierungen/Erweiterungen oder andere werterhöhende Aktivitäten handeln. Aufgrund der maximal möglichen Modelllänge von 28 Jahren kann man in der Eingabemaske auch direkt Intervalle (alle x Monate von Monat y bis Monat z) vorgeben (siehe Screenshot unten). Ferner können die Beträge ab einem bestimmten Planjahr auch indexiert werden, also jährlich ansteigen oder sinken (bei negativen Prozentwerten).

Sofern Sie in einer der drei vorgegebenen Zeilen eine einmalige Investition planen möchten, geben Sie in den Spalten "erstmalig" und "letztmalig" den gleichen Monat ein, an dem die Investition durchgeführt werden soll. Das Intervall spielt dann keine Rolle.

Wollen Sie einen Betrag über eine bestimmte Periode verteilen (bspw. 300 TEUR über 6 Monate), dann geben Sie bei Gesamtkosten 50 TEUR (=> 300k/6 Monate) ein, bei "Intervall alle x Monate" eine 1 (= monatlich wiederholen) und bei "erstmalig" den Startmonat z.B. 36 und bei "letztmalig" 41 (=> Startmonat + Zeitraum - 1 Monat, d.h. im Bsp. 36 + 6 Monate - 1 Monat = 41) ein. Auf diese Weise sind alle möglichen Fälle abbildbar. Die Auswirkungen können Sie auf dem Blatt "AfA+Steuern" schnell prüfen, in dem Sie dort im Abschnitt 2 (Investitionen und Abschreibungen: Vermietungsphase) die Auswirkungen sehen können. Der jeweilige AfA-Satz kann für jeden Vermögensgegenstand in Spalte E über ein Dropdown-Menu ausgewählt werden (siehe Screenshot oben).

Liquiditätswirksamkeit der Investitionen in der Vermietungsphase

Bezüglich der Liquiditätswirksamkeit der Investitionen die Sie während der Vermietungsphase planen gibt es eine Besonderheit. Dabei spielt das Rücklagenkonto (vgl. Abschnitt Instandhaltungsrücklage) eine wichtige Rolle. Sofern das Rücklagenkonto zum Zeitpunkt einer Investition ein Guthaben aufweist, wird zunächst das Rücklagenkonto entsprechend aufgelöst. Das gilt für alle Investitionen die Sie während der Vermietungsphase planen. Es ist somit möglich, wie in der Praxis üblich, über einen längeren Zeitraum durch kleine Beträge die Instandhaltungsrücklage zu füllen (= liquiditätswirksam), so dass zum Investitionszeitpunkt, bei Fälligkeit größerer Beträge, diese (zumindest teilweise) aus der Rücklage finanziert werden (= nicht liquiditätswirksam zu diesem Zeitpunkt).