Verkaufspreis bzw. Wertentwicklung
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Zur Ermittlung und Analyse verschiedener Renditekennzahlen von Immobilieninvestitionen ist es erforderlich am Ende einer bestimmten Betrachtungsperiode entweder einen Verkauf zu planen oder zumindest eine Werterbetrachtung zu diesem Zeitpunkt durchzuführen. Beide Möglichkeiten erlaubt das Excel-Finanzplan-Tool Immobilien.
Als Zeitpunkt für einen Verkauf bzw. die Bewertung ist das jeweilige Modellende vorgesehen. Dieses kann vom Anwender über die Annahmen zur Modelllänge beeinflusst werden. |
Zur Festlegung/Planung des Verkaufspreises bzw. des Immobilienwertes stehen 3 unterschiedliche Verfahren zur Auswahl, von denen eines ausgewählt werden muss. Dabei handelt es sich um die Methoden: 1.Prozentuale Wertsteigerung 2.Absolutvorgabe eines Preises/Wertes 3.Faktormethode Die gewünschte Methode lässt sich im entsprechenden Eingabfeld über ein Dropdown-Menu auswählen. In den Annahme und Berechnungszellen darunter werden die beiden nicht aktiven Methoden schraffiert dargestellt, Eingaben sind dann dort nicht möglich (vgl. Screenshot unten).  Zum Vergrößern Bild anklicken 1. Prozentuale Steigerung Bei dieser Methode wird unter Vorgabe einer jährlichen Steigerungsrate (in %) der Endwert bzw. Verkaufspreis ausgehend vom Anfangswert linear ermittelt (siehe Screenshot oben). Der Anfangswert entspricht dabei jenach Projektart dem Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) oder den Baukosten. Zu bedenken bei dieser Methode ist, dass mit zunehmender Modell- bzw. Betrachtungslänge der Wert automatisch linear weiter ansteigt. Dies muss nicht zwangsläufig der tatsächlichen Entwicklung entsprechen. Aus diesem Grunde empfehlen wir diese Methode allenfalls bei eher kurzen Projekten für die eine Wertentwicklung z.B. aufgrund von historischen Marktdaten relativ prognostiziert werden kann. 2. Absolute Vorgabe Bei dieser Methode kann der Verkaufpreis bzw. der Wert einfach als absoluter (Euro-)Betrag vorgegeben werden. Dabei kann es sich um eigene Schätzungen, Prognosen oder auch Werte für vergleichbare Objekte handeln. Im Rahmen einer Szenario-Analyse ist es ggf. auch ratsam, diesen Wert zu variieren und die Auswirkungen auf die Renditekennzahlen zu analysieren.  Zum Vergrößern Bild anklicken 3. Faktormethode Bei dieser Methode wird dem Kauf- bzw. Verkaufpreis die Miete gegenübergestellt, um das Preis-Miete-Verhältnis zu ermitteln. Auch für Käufer liefert dieser Faktor (vielfach auch als "Vervielfältiger" bezeichnet) einen wichtigen Hinweis darauf, ob sich das beabsichtigte Investment rentiert. Diese Kennziffer ist im Grunde nichts anderes als der Kehrwert der Rendite und beschreibt, das wie-viel-Fache der Brutto-Jahresmieteinnahmen die Immobilie kostet. Im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien lässt sich ein beliebiger Faktor vorgeben. Für die Berechnung werden die Soll-Mieteinnahmen des letzten Jahres (also des Verkaufs- bzw. Bewertungsjahres) zu Grunde gelegt (siehe Screenshot-Beispiel). Der Kehrwert des Faktors wird häufig auch als Cap Rate bezeichnet und entspricht der Immobilienrendite. Je höher der Faktor und damit der Kaufpreis, desto geringer ist die Rendite (bspw. beträgt bei einem Faktor von 25x die Cap Rate 4% (= 1/25)).  Zum Vergrößern Bild anklicken
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Insbesondere bei der Planung eines Verkaufs am Ende der Modelllaufzeit, dürfen die dann anfallenden Veräußerunskosten nicht vergessen werden. Entsprechende Vorgaben können im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien in diesem Abschnitt der Annahmen gemacht werden. Es existieren drei mögliche Eingabezeilen (eine davon kann frei benannt werden) für die jeweils entweder ein prozentualer Wert (bezogen auf den oben ermittelten Verkaufspreis) oder ein absoluter Betrag vorgegeben werden kann. Selbstverständlich ist es auch möglich eine Kostenart prozentual, eine andere absolut zu planen. Die absoluten Eingaben ändern sich natürlich nicht, wenn Sie den Verkaufspreis anpassen (z.B. durch Wechsel der Bestimmungsmethode, s.o.). |